本报记者 秦水淼 通讯员 赵超

日前，市住房和城乡建设局、中国人民银行许昌市中心支行、许昌银保监分局、市住房公积金中心四部门联合印发《关于进一步加强中心城区商品房预售资金监管工作的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》以进一步加强商品房预售资金的监督管理，有效维护交易当事人的合法权益，促进我市房地产市场健康有序发展为出发点和落脚点，对资金监管银行的确定、资金监管账户的设定、资金监管期限和重点监管资金的确定、预售资金的缴存、预售资金的使用等作出规定，实施后可实现预售监管资金专款专用、安全可控。

为何要出台新的政策？

据了解，我市此前施行的商品房预售资金监管制度出台于2014年，当时由于商品房预售资金监管缺乏上行文件支持，我省各省辖市乃至全国各地都是在实践中逐步摸索经验，在制度制订上存在监管资金比例过低、拨付程序简单、没有夯实监管商业银行责任等问题，存在监管资金被挪用等风险。

2022年3月8日，省住建厅、人行郑州中心支行、银保监会河南监管局三部门下发《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（以下简称《意见》），要求我省各省辖市抓好贯彻落实，实施应管尽管，重点监管。今年2月，省住建厅召开全省住建系统商品房预售资金监管座谈会，要求我省各省辖市根据《意见》精神尽快出台商品房预售资金监管文件。

市住建局会同人行许昌市中心支行、许昌银保监分局、市公积金中心积极研究、推进落实，于5月16日制定印发《关于进一步加强中心城区商品房预售资金监管工作的通知》。

哪些资金要被监管？

《通知》明确，按照应管尽管、重点监管的原则，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均纳入商品房预售资金监管范围。

房地产开发企业办理商品房预售许可时必须选择监管银行并开设商品房预售资金监管账户，监管账户名称、账号在商品房预售许可证、商品房买卖合同、按揭贷款合同上载明，并在商品房销售现场显著位置以及住房和城乡建设部门门户网站进行公示。

房地产开发企业取得商品房预售许可证后，在销售商品房时应当协助购房人将所有房价款（含定金、首付款等）直接存入项目监管账户，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户。预售商品房申请商业银行贷款和住房公积金贷款的，银行业金融机构和住房公积金管理机构在收到购房人出具的首付款全额存入监管账户凭证前，不得发放按揭贷款；符合贷款发放条件的，须将贷款直接发放至监管账户。

监管资金如何使用？

《通知》明确，商品房预售资金的监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至完成不动产首次登记后止。

商品房预售监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，需专项用于支付项目工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。一般监管资金是指预售收入超过重点监管资金上限的款项。

重点监管资金按照工程进度予以拨付。《通知》对重点监管资金支出使用流程进行了优化，确定了7个重点监管资金留存比例节点，确保了资金使用规范便捷。房地产开发企业可以按照项目单体楼栋主体工程形象进度情况申请拨付重点监管资金。

预售收入超过重点监管资金上限的款项为一般监管资金，按照“留在项目、留在当地”的原则，可由房地产开发企业提取和使用。

重点监管资金如何确定？

《通知》对重点监管资金的额度进行了规定。重点监管资金额度由住房城乡建设主管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用等因素确定，可根据市场价格变动适时调整。

重点监管资金留存额度与房地产开发企业信用综合评价结果挂钩，按照我市房地产开发企业信用评价等级实施差异化管理。

如何监督各方落实？

《通知》要求，按照“留在项目、留在当地”的原则，监管银行要加强对监管资金流向及流量监控，切实维护购房者合法权益。

中心城区各区住房城乡建设主管部门对出现存在延期交房风险、屡次拖欠工程款、价格异常波动、信访投诉较多等问题的房地产风险项目，要逐一梳理分析原因，建立预警清单式管理机制，并将清单及时提交预售资金监管部门。纳入预警清单的项目，监管资金的申请使用需经属地住房城乡建设主管部门同意后，预售资金监管部门再予以核实拨付。属地住房城乡建设主管部门要对拨付资金的流向严格监管，防止项目施工方或材料供应商以其他形式将资金向房地产开发企业回流，以确保该项目后续工程建设的顺利实施。

对存在重大风险隐患的预售项目，属地人民政府（管委会）可以申请建立政府监管账户，成立工作专班，建立工作机制，制定一楼一策方案，经市住房和城乡建设部门研判同意后，属地人民政府（管委会）全面接管该项目预售监管资金，实施封闭管理，全面负责该项目的后期建设和房屋交付工作。

同时，《通知》还明确了各方责任：夯实开发企业主体责任，对房地产企业未将监管资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的，住房和城乡建设部门暂停该项目商品房预售和商品房买卖合同网签备案，并责令其限期改正；房地产开发企业的违规违约行为，记入住房和城乡建设部门的企业信用信息档案，情节严重的，依法从严追究涉事企业法律责任，倒逼开发企业依规合法经营。加强对监管银行的监督，按照《通知》要求，通过招投标方式确定优质、高效的预售资金监管服务银行，会同人行、银保监局加大对监管银行的监督问责力度，压紧压实银行监管责任，推动监管银行依规履责。

此外，《通知》第九条明确，本通知自发布之日起执行，原有本级文件、规定与本通知不一致的，以本通知为准。各县（市）、建安区可根据实际情况参照执行。